未確權(quán)前地下車位只有使用權(quán)

地下車位作為單獨的物業(yè)單位進(jìn)行出售，在首府房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有十幾年的歷史，價格也從若干年前的幾萬元一個，上漲到如今的十幾萬元。供求關(guān)系也從無人問津到供不應(yīng)求。

“小區(qū)要實現(xiàn)人車分流，不能停在社區(qū)內(nèi)，業(yè)主的車也越來越多，光靠著外面那些免費停車位早就不夠用了，停得太遠(yuǎn)又耽誤時間，雖然地下車位現(xiàn)在挺貴的，不過長遠(yuǎn)來看，如果想在小區(qū)常住，還是有一個車位比較方便?！苯?，在呼和浩特某樓盤的車位銷售排號現(xiàn)場，業(yè)主于先生對記者表示。

但記者了解到，由于地下車位的產(chǎn)權(quán)問題一直不能得到確認(rèn)，所以迄今為止幾乎所有地下車位的交易都是在業(yè)主與開發(fā)商之間進(jìn)行，不會通過行政部門登記。

“一般來說，在購買地下車位的業(yè)主付完款之后，我們都會和他們簽訂一份關(guān)于地下車位使用權(quán)的合同，使用年限一般和住宅等同?！狈断壬悄称放品科筌囄讳N售經(jīng)理，他對記者如是說。也就是說，購買車位的業(yè)主其實所簽訂的合同形同于使用權(quán)協(xié)議，等于長時間租用。

關(guān)于業(yè)主之間進(jìn)行的車位交易，范先生表示，就他們項目而言，開發(fā)商只登記首次售出的地下車位客戶信息，對地下車位轉(zhuǎn)手交易行為不進(jìn)行更改登記，業(yè)主之間都是雙方簽訂一份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，然后在物業(yè)公司方面更改車牌車主等具體信息，一般情況下物業(yè)會要求留存一份交易合同以備查詢。

范先生還表示，對于地下車位空間，大多數(shù)的開發(fā)商都會進(jìn)行場地規(guī)劃編號，地面涂漆美容以及設(shè)立監(jiān)控設(shè)施，并將地下車位安全納入安保范疇。

不動產(chǎn)登記局已經(jīng)開放辦理

那么在《關(guān)于地下車位等建筑物確權(quán)登記問題的指導(dǎo)意見（試行）》中，都有哪些具體內(nèi)容呢？

記者在《意見》中看到：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，已依法辦理了地下建筑物所有權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)移登記及國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)移登記的，登記結(jié)果繼續(xù)有效，換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書；按規(guī)劃部門確定的公建分?jǐn)偨o全體業(yè)主或建造成本已列入開發(fā)成本內(nèi)的地下停車位，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有；未公攤的地下停車位，同時具有規(guī)劃許可材料、規(guī)劃驗收材料和預(yù)售許可證的，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)建設(shè)單位所有，可以依法辦理登記；屬于人防工程的地下建筑物，其所有權(quán)、使用權(quán)歸屬待有關(guān)部門明確權(quán)利歸屬后，依照有關(guān)政策辦理；地下攤位、車棚等特定空間客體可參照地下車位依法辦理登記。

關(guān)于辦理地下車位等建筑物確權(quán)登記需要滿足的條件，《意見》明確指出，申請地下建筑物不動產(chǎn)首次登記的，除一般首次登記需要的材料外，開發(fā)建設(shè)單位還需提供以下材料：地下建筑物作為人防工程報建的，需提供人防工程規(guī)劃資料（含圖件）及人防行政管理部門參與的綜合竣工驗收資料（含圖件）；未作為人防工程報建的，需提交人防工程異地建設(shè)審批書及異地建設(shè)費繳納憑據(jù)。屬于消防單獨驗收的，需提供地下空間消防驗收合格證明材料。地下建（構(gòu)）筑物不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果（含一體化測繪報告）。

3月6日，記者采訪了呼和浩特市國土資源局地籍科科長肖飛，他告訴記者，只有開發(fā)商手續(xù)齊全，先辦理了全部地下車位的大產(chǎn)權(quán)，個人才能辦理地下停車位產(chǎn)權(quán)登記。另外，和辦理房產(chǎn)登記一樣，辦理地下車位登記需要收取一定的登記費。

肖飛表示，目前國家對地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬沒有統(tǒng)一規(guī)定，但是地下停車位也屬于不動產(chǎn)，老百姓也有辦理產(chǎn)權(quán)登記的需求，因此首府初步制定了《關(guān)于地下車位等建筑物確權(quán)登記問題的指導(dǎo)意見（試行）》，滿足老百姓的需求。該《意見》還在進(jìn)一步修改完善中，但已經(jīng)開始在呼和浩特市不動產(chǎn)登記局接受辦理，不過目前還沒有任何公司或個人具體辦理這項事務(wù)。

人防車位產(chǎn)權(quán)歸屬國家

關(guān)于《意見》中涉及的人防車位，記者通過網(wǎng)絡(luò)查詢得知：開發(fā)商根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》的規(guī)定建設(shè)的地下人防工程，然后將之改造成地下停車位，這類車位稱之為“人防車位”。這類車位產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主也不屬于開發(fā)商，所有權(quán)歸屬國家。

記者了解到，人防車位的使用權(quán)由城市人防辦公室授權(quán)給建筑物，建設(shè)機構(gòu)可將人防車位的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給相關(guān)個人和機構(gòu)。轉(zhuǎn)讓期限不得超過20年，且國家戰(zhàn)時可強制征用。

范經(jīng)理也對記者表示，經(jīng)他所銷售的車位有一部分屬于人防車位，對于這類地下車位，目前開發(fā)商和業(yè)主簽訂的合同中約定的使用權(quán)都是20年，到期免費續(xù)用。

另外，記者在《內(nèi)蒙古自治區(qū)實施辦法》第十六條中看到，人民防空重點城市新建10層以上或者基礎(chǔ)埋置深度大于3米的9層以下民用建筑，應(yīng)建與地面首層建筑面積相等的防空地下室；城市規(guī)劃確定新建的居住區(qū)、小區(qū)和舊城改造區(qū)以及統(tǒng)建住宅，總規(guī)劃建筑面積在7000平方米以上的，按地面總建筑面積的百分之二修建防空地下室。

在呼和浩特市不動產(chǎn)登記局所出臺的這份《意見》中記者還看到：按照規(guī)定，規(guī)劃部門確定的公建分?jǐn)偨o全體業(yè)主或建造成本已列入開發(fā)成本內(nèi)的地下停車位，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。

而一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)從業(yè)人士則告訴記者，大部分新建商品房項目都會把地下部分的建筑成本計入開發(fā)成本，也就是說，這些項目每一套商品房在根據(jù)成本制定售價的時候，都包含了地下部分的建筑成本。

多數(shù)市民希望地下車位確權(quán)

針對首府將地下車位確定產(chǎn)權(quán)的舉措，記者采訪了一些市民，大家普遍表示贊同。

“地下車位是自己花錢買的，雖然寫的是使用權(quán)，但十幾萬元拿出去，這和租賃是兩碼事，當(dāng)然想得到更多的保障。”市民邢先生對記者表示?！艾F(xiàn)在買到手里就是一紙合同，哪有正式的產(chǎn)權(quán)證拿著心安呢？”市民闞馨則表示了自己的一些擔(dān)憂，她向記者表示，她自己也關(guān)注了這件事，看到了《意見》的原文，但是她自己家購買的車位是屬于人防車位，“買的時候開發(fā)商并沒有告訴我，我是后來才知道的，這樣的車位產(chǎn)權(quán)肯定歸屬國家，估計只能是以使用權(quán)名義繼續(xù)使用，就算是一次性交付幾十年的租金了，雖然不耽誤使用，但總覺得和產(chǎn)權(quán)車位不是一回事兒。”闞馨稱在《意見》中，針對這類特殊車位也并沒有很明確的解釋，她希望特殊車位的產(chǎn)權(quán)問題早日明確。

李先生是賽罕區(qū)某項目的一位業(yè)主，他也有自己的地下車位，不過他是從鄰居手里買來的?！伴_始買房子的時候沒買車，所以沒買車位，后來有了自己的車，對車位的需求就比較迫切了，就從鄰居手里買了一個車位?！彼硎?，自己和鄰居就是簽了一份協(xié)議，然后到物業(yè)那里變更了一下登記車牌，領(lǐng)了道閘門禁?！败囄换?0萬元，一張兩人簽字的協(xié)議確實不如一本蓋著章的證書讓人有底，那又能怎么辦呢？”聽說了車位確權(quán)的消息，李先生覺得是件好事。

律師：車位確權(quán)保障業(yè)主權(quán)益

關(guān)于未確權(quán)之前地下車位交易的問題，中國物業(yè)管理協(xié)會法律顧問委員會委員，內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理協(xié)會法律顧問、內(nèi)蒙古蒙銀律師事務(wù)所律師李文生從法律角度發(fā)表了自己的看法，他表示，首先，如果依照法律，產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的車位，開發(fā)商是有權(quán)出售的，也是合法有效的；業(yè)主之間進(jìn)行的車位交易只要合法，雙方所簽訂的協(xié)議或合同都是有效的，合同依法生效后即具有法律效力，一般情況下是不需要進(jìn)行另外公證。

此外，如果車位確權(quán)之后，業(yè)主擁有的地下車位就是具有產(chǎn)權(quán)的財產(chǎn)，是完全可以自由交易的。確權(quán)對業(yè)主的權(quán)益是一種保障，可以讓業(yè)主安心、放心。對于未確權(quán)之前車位交易的風(fēng)險問題，李文生表示，一般而言，在權(quán)利沒有明確前進(jìn)行交易肯定存在一定的風(fēng)險，如果在交易后真正的權(quán)利人出現(xiàn)主張權(quán)利，雖然合同生效，但買受人也會有不必要的麻煩。

來源：內(nèi)蒙古新聞網(wǎng)，呼和浩特人民政府網(wǎng)站